基于個(gè)人的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，我在《養(yǎng)老項(xiàng)目各類收費(fèi)模式的實(shí)質(zhì)是什么？談?wù)勎业膫€(gè)人認(rèn)知》一文中提出，對(duì)于開發(fā)企業(yè)新建型（或改造型）的養(yǎng)老公寓或者社區(qū)，只有“大押金模式”、“使用權(quán)模式”可以快速收回前期建設(shè)投資（保險(xiǎn)公司還有“保險(xiǎn)模式”可以收回投資），其他模式都不行。

回顧一下什么是“大押金模式”：

“大押金模式”：可退型大額押金+低服務(wù)費(fèi)

“大押金模式”原來(lái)就是中國(guó)自古已有的“典房模式”

經(jīng)過(guò)近期查閱相關(guān)資料，我才發(fā)現(xiàn)，大押金模式其實(shí)并非一種創(chuàng)新的事物，而是在中國(guó)古代就已經(jīng)盛行的成熟方式。

大押金模式，古時(shí)候叫做“典房”，在宋代就已經(jīng)是主流的住房模式，在現(xiàn)代的韓國(guó)，也是一種主流的住房模式，叫做傳貰房制度。目前在國(guó)內(nèi)的福建、甘肅、青海等地方都有實(shí)際操作的市場(chǎng)行為。而且在《合同法》和《物權(quán)法》中，都有關(guān)于“房屋典權(quán)”的相關(guān)條文規(guī)定（詳見文后的“相關(guān)閱讀”）。

一一所以“典房模式”（可退型大押金模式）其實(shí)是一種自古就有，在現(xiàn)代市場(chǎng)也同樣可以施行，并且在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)已有實(shí)操，同時(shí)又有國(guó)內(nèi)現(xiàn)成法律明文規(guī)范的模式，并非個(gè)人臆想發(fā)明或者是個(gè)別企業(yè)的自創(chuàng)模式。

典房和租房的區(qū)別

典房和租房都是由承受人付出一定價(jià)款取得他人房屋一定期限的使用權(quán)，并都訂有契約或合同作為憑證。

但典房與租房是有區(qū)別的，主要表現(xiàn)為:典房一般是一次支付典價(jià)而占有他人房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)，在典期內(nèi)，承典人不但享有對(duì)房屋的使用權(quán)，而且有轉(zhuǎn)典和出租權(quán),并負(fù)責(zé)房屋的維修。典期滿后，出典人退還全部典價(jià)贖回房屋。租賃房屋，是承租人按期交租金，對(duì)房屋只有使用權(quán)，沒(méi)有出租或轉(zhuǎn)讓權(quán)。房屋維修一般是由出租人負(fù)責(zé)，租期滿后，出租人有權(quán)收回房屋，租金不予退還。

典房模式在養(yǎng)老業(yè)內(nèi)的實(shí)際案例

我個(gè)人所知最早的案例是北京太申祥和山莊，2012年左右就開始實(shí)施了這種模式，入住長(zhǎng)者交納120萬(wàn)元的會(huì)員費(fèi)，即可享受每月免費(fèi)居住，只需要交納少量的服務(wù)費(fèi)及餐費(fèi)即可，退住之后120萬(wàn)元100%退還。

2018年兩個(gè)新的項(xiàng)目采用了典房模式，一個(gè)是北京首厚友誼社區(qū)，一個(gè)是深圳前海人壽幸福之家。兩個(gè)項(xiàng)目的收費(fèi)模式是一致的，只不過(guò)在收費(fèi)細(xì)節(jié)上有所差異。

基于典房模式的養(yǎng)老公寓商業(yè)模式設(shè)計(jì)

我把基于典房模式設(shè)計(jì)的養(yǎng)老公寓商業(yè)模式，做一個(gè)拋磚引玉，供業(yè)內(nèi)同仁參考探討。

一、典房模式的適用前提：自有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，自理型客戶定位。

原因如下：

? 自有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，才符合《物權(quán)法》中對(duì)于物業(yè)典權(quán)的要求，以及2018年11月北京出臺(tái)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)范政策；

? 自理型客戶，才有較長(zhǎng)時(shí)間的居住需求（如果是護(hù)理型客戶，其居住時(shí)間相對(duì)比較短，其消費(fèi)的重點(diǎn)并非居住，而是專業(yè)服務(wù)）。

二、典房模式的產(chǎn)品邏輯

1、項(xiàng)目選址要求

“43210”選址法則（必須滿足3點(diǎn)以上）

? 4：4公里內(nèi)有二級(jí)以上綜合醫(yī)院

? 3：3公里內(nèi)有成熟中高端社區(qū)

? 2：容積率<2

? 1：1公里內(nèi)有優(yōu)良的自然環(huán)境資源

? 0：獨(dú)門獨(dú)院

2、項(xiàng)目市場(chǎng)要求

項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)>2.5萬(wàn)元/平米。

原因：區(qū)域房?jī)r(jià)太低，客戶會(huì)認(rèn)為典房不如買房劃算，典房模式缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、項(xiàng)目規(guī)模要求

? 經(jīng)營(yíng)面積2.5~5萬(wàn)平米

? 公寓3層以下可改為配套區(qū)（或有獨(dú)立使用的配套會(huì)所）

? 配套區(qū)面積為公寓地上建筑面積的12%~18%

? 層數(shù)<20層

? 房間數(shù)>300套

4、項(xiàng)目產(chǎn)品組合模式：大公寓（>300套）+小護(hù)理（<100床）+多配套+全服務(wù)

? A.戶型

? 以中小戶型為主（老人主要是獨(dú)居或兩人居住，且行動(dòng)范圍較小）；

? 可設(shè)計(jì)有開間戶型，主要滿足旅居短住型客戶的需求。

? 設(shè)計(jì)1房、2房、3房，面向長(zhǎng)住型客戶。

? B.配套

規(guī)模：地上建筑面積的12%~18%

主要配套功能：

? 餐飲中心（500~600平米）

? 多功能表演中心（帶舞臺(tái)及化妝間）（600~1000平米）

? 健康管理中心（150~300平米）

? 護(hù)理中心（ <100個(gè)床位，1000~3000平米 ）

其他配套功能：大中小教室或活動(dòng)室，棋牌室，健身房，書畫室，員工辦公區(qū)等。

? C.服務(wù)（一價(jià)全包模式）

? 餐飲（營(yíng)養(yǎng)餐，定制餐，軟餐）

? 多樣化的老年課程

? 文化表演活動(dòng)

? 旅游服務(wù)

? 生活服務(wù)

三、 典房模式的收費(fèi)邏輯

? 客戶維度：

說(shuō)明：

? 典房模式中需要收取一次性費(fèi)用和月服務(wù)費(fèi)。其中一次性費(fèi)用即為典房費(fèi)用，月費(fèi)包括：房屋少量租金、公共配套設(shè)施的使用分?jǐn)傎M(fèi)用、工作人員的服務(wù)費(fèi)用、餐費(fèi)；另外水電能耗費(fèi)用由用戶自理。

? 典房模式中，費(fèi)用支付者，理論上分為兩個(gè)主體，一次性支付者為子女為主，因?yàn)樽优薪o父母養(yǎng)老的需求，且可以使用較多的金融杠桿；月費(fèi)支付者為老人，使用退休金即可覆蓋每月花費(fèi)。

企業(yè)維度：

1、實(shí)現(xiàn)了“節(jié)流減債”（降低了融資成本）

? 押金非收入，因此無(wú)稅費(fèi)

? 3年后100%退還，因此做了3年免息貸款

? 資產(chǎn)自持，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以避免土地增值稅

? 押金形成資金池，置換項(xiàng)目前期融資的高成本資金

注：為了避免法律監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，以及打消客戶對(duì)自己大額押金資金安全的擔(dān)憂，可以把押金的資金全部存入指定銀行，再按照1：1做貸款，該貸款即可以合規(guī)支付前期投資的款項(xiàng)。但是這樣會(huì)增加一定的融資成本。

2、可以實(shí)現(xiàn)“開源增收”（增加銷售收益）

? ①升級(jí)會(huì)員資質(zhì)（此處金額僅為描述示意，非收費(fèi)建議）

? 初級(jí)會(huì)員150萬(wàn)

作者：李亞南

2004年進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，2012年開始專注于養(yǎng)老地產(chǎn)研究。2017年擔(dān)任某大型央企養(yǎng)老事業(yè)部市場(chǎng)總監(jiān)。2018年擔(dān)任國(guó)內(nèi)某上市公司康養(yǎng)業(yè)務(wù)線華南區(qū)投資總監(jiān)。