在中國的傳統觀念里，老人在家里養老是多數人的選擇。所謂“養兒防老”，大抵是這個意思。樸素的中國人毫不保留地養育著下一代人，希望子孫將來能夠感恩，反哺上一代人的辛苦付出。

但實際上，國人對于下一代人的關心要遠遠超過上一代人。目前，國內面臨著非常嚴峻的老齡化問題，社會的焦點又開始轉到老年人身上，養老產業也逐漸進入人們的視野。

中國的養老產業或許遇到諸多問題，但是現如今有什么樣的養老實踐呢？《商業觀察》、中國資本觀察《資本一線》欄目先后走訪了上海、杭州的一些代表性養老社區，這次就來到位于上海青浦的天地健康城，并且對總裁鄧耀東進行了采訪。

關于天地健康城 你需要了解的一切

天地健康城是愛維中國旗下的綜合養老社區。項目建設之初，愛維中國是由兩大上市公司——澳洲AVEO及中國醫療網絡資本聯合投資成立。

澳洲AVEO集團，是澳大利亞最大的退休社區服務運營商，在全世界運營了近百家退休社區，累積服務約13000名退休社區居民。澳洲AVEO不僅擁有近40年的豐富運營經驗，還參與了澳洲政府牽頭的各項行業規定和標準的制定。

中國醫療網絡全資擁有同仁醫療產業集團，下屬南京同仁醫院、昆明同仁醫院均為大型綜合三級醫院，為愛維中國奠定了大量的醫療服務資源基礎。

背靠兩大股東的運營經驗和醫療支撐，愛維中國進行了中國退休養老項目的實踐，也就是天地健康城。

天地健康城采用的是CCRC(可持續照料退休住區)模式。實際上，CCRC也是目前國內機構養老的主要模式，它覆蓋了“自理—半自理—全護理”全年齡段退休人群。 大多數大型養老社區，選址都放在城市的周邊，而且交通較為便利的地方。天地健康城也不例外，天地健康城距離市區47公里，由市區沿延安路對接高速G50和滬青平公路可快速到達。 天地健康城分別有獨立式公寓、愛維服務公寓和德頤護理院。 獨立式公寓為產權房，規劃和投入運營的一共有68棟，占地面積最多。一般情況，產權房是提供給自理老人，它的規格分別為60平、100平、125平和140平，模式為：“產權+會員服務”。愛維服務公寓，也就是養老機構，同時也是長護險定點單位。這里有70平一居室和100平一室一廳兩種戶型。提供給半自理老人，大樓底層配備餐飲服務區、棋牌室、圖書館等，專為入住老人提供便利。 而德頤護理院則坐落在東南一隅，提供治療、康復、護理、臨終關懷等服務。一期開放100張床位，目前一至四樓床位已滿。德頤護理院現在是醫保定點單位及長護險服務機構。目前，15項臨床護理已經納入醫保報銷，包括吸氧、皮下注射、鼻飼、血糖監測、造口護理等。

CCRC模式是體現一個養老社區的配套完善度。對于自理老人來說，在這里還可以享受到如大學校園般的退休生活。這里的恬愉學堂、恬愉食坊、恬愉會所等，滿足老人對知識、飲食、娛樂的多項需求。目前已開設的老年大學課程包括電子鋼琴入門班、書法、手工、讀書會、歌唱、插花等。

——采訪內容精選——

1.《資本一線》：天地健康城號稱是醫養結合的優秀示范，您怎么看待醫養結合這個理念，以及養老機構如何去實現醫養結合？

鄧耀東：現在很多養老機構都在強調醫養結合。從長者的角度看，醫養結合現在實際上是兩層皮，很難融合到一起。 天地健康城在2010年就開始研究醫養結合，直到2013年才確定醫養結合要從老人的角度為出發點。醫養結合能夠真正為老人帶來什么呢？通過研究和實踐，最終把它落腳到健康上。認為，健康管理是醫養結合最后落地的唯一途徑。 從天地健康城的運營情況看，成果是讓人欣慰的。兩年來的新增慢病例是零，這個很不容易。在慢性病控制上，做得比上海還好，達到了美國的慢病管理水平。

2.《資本一線》：天地健康城的股東澳洲AVEO有著近40年、100多個社區的運營管理經驗，那么天地健康城在產品和服務上有什么核心能力？

鄧耀東：項目建立之初，天地健康城有兩大股東資源——中國醫療網絡和澳洲AVEO集團，前者提供了醫療技術支撐，后者有近40年運營100多個社區的運營管理經驗，提供了一套成熟的標準化運營流程規范，二者對天地健康城的建立和運營可以說是“功不可沒”。 天地健康城的核心能力在哪呢？有一個標準化的養老服務運營體系，它是以健康管理為主要手段，以健康壽命最大化為主要目的。 世界衛生組織(WHO)有份研究讓感受頗深。它發現，個人的健康和壽命60%取決于自己，15%取決于遺傳，10%取決于社會因素，8%取決于醫療條件，7%決定于氣候影響。而取決于個人的因素中，生活方式是主要因素。 所以通過這樣的運營系統，再加上一線服務團隊，使得健康管理能夠滲透到老人的日常生活中。 會通過會員的方式來提供服務，比如每個會員入會后，的專家團隊會對它進行綜合評估，包括身體狀況和心理狀況。 專家人員評估完后，會出對應的健康計劃，一共有三種。對于沒有慢性病和疾病狀態的老人，是健康維護計劃；對于有慢病的老人，則是慢病管理計劃；對于病后或者術后的老人，會有康復促進計劃。 這些健康計劃主要包含哪些內容呢？第一是膳食管理，會把每個菜的營養成分及含量進行標注，能夠讓老人對應自己的膳食計劃選擇不同的食物。 第二是運動管理，老人一般久坐或久臥時身體肌肉會衰退，那通過一套合理的運動方案，幫助延緩他機能的衰老。 知道，個人的健康和壽命60%取決于生活方式。還有一份研究報告，發現人的生活方式中，60%取決于人際關系。人際關系對人健康的影響超過了三分之一的權重。邏輯上它也是這樣的，因為人具有社會性。所以，社交生活也會納入的健康運營系統。 在建立天地健康城時，做過很多調研。當時我有一個很大的心愿，我希望能改變這個行業現狀，也就是讓這個行業更有技術含量。

3.《資本一線》：天地健康城的商業模式是什么樣的？ 鄧耀東：企業存在的意義就是要利潤，但是養老行業它注定是一個低利潤的行業。這主要是兩方面的因素，一是這個行業多多少少帶有一點公益性質；第二，中國的老人本身就節儉，想要從老人那賺取高利潤，這不太可能，也不太容易。 養老行業能持續發展，但它一定是低利潤的行業。的商業模式是通過卓越的養老服務，來使得的物業能夠得到增值。 在國外，資產的證券化市場是比較成熟的。就是說，物業的Reits市場比較成熟。國外對養老物業給的估值是很高的，它的資本化率很低，在國外做養老的物業資本化率可能就在3~4%。也就在于這個行業的穩定性很好。 所以是希望將來到Reits市場，通過物業資本化來獲取更好的收益。所以更多地著眼于未來的物業在Reits市場上的表現，而不是急功近利去看今天我的服務掙多少錢。 通過優質的健康管理為核心的養老服務，能不斷的提升物業價值，以期將來在資本市場能夠有很好的回報。

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